开业后的第一个周末，SKP南馆就被“挤爆”了。
12月14日，一个严寒的北京早晨，你很难想象一直给人高冷印象的奢侈品阛阓会涌进这么多的人：人人忙着拍阛阓入口处异常真切的仿生绵羊、忙着观光海内首家Gucci美妆体验店、忙着在Gentle Monster全球首家咖啡店里品尝被做成人体器官造型的甜品、忙着在馆内的艺术雕塑旁边拗造型拍大片，购物这件事反而被放在了一边。
不管你是在刷微博、抖音照样小红书，都能得出一致的结论——SKP-S成了今年年终北京最火的打卡地，拥有极高的社交媒体话题度。
这已经是这个开业12年的奢侈品百货在今年内第二次掀起这么高的网络讨论度了。上一次是一个月前——在11月的店庆流动中，SKP的单日单店销售额到达10.1亿，刷新了此前店庆单日7.9亿元的纪录。在网上热转的小视频里，身着奢侈大牌的主顾们一大早在SKP门口排起长队，店门一开就以百米冲刺的速率冲进去抢刷卡礼。
人们一边热议富豪们如何在SKP花钱如流水，一边好奇：在零售业一片低迷情景中，SKP是怎样成为“穿越周期”的存在、成为现在的中国“店王”的？
“店王”这个称呼来自于其在销售额上的压倒性优势。凭据公然信息，北京SKP的2018年年销售额到达135亿元，是中海内地年销售额最高的阛阓。排在它后面的依次是年销售额达100亿的南京德基广场、91亿的北京国贸商城、超85亿的深圳万象城和71亿元的西安赛格国际购物中央。
哪怕在全球范围内对照，SKP也依然位居前线。在今年全球零售大会公布的“2018年最佳百货商店名单”中，SKP的每平方英尺销量位列全球第二，仅次于赫赫有名的英国奢侈品百货哈罗德（Harrods）。
但哈罗德百货拥有170年的悠久历史，SKP开业至今仅12年，就已延续八年连任中海内地年销售额最高的阛阓。本文希望探明的问题是，事实是什么作育了北京SKP？这样绚烂的零售业绩还可以延续吗？
提起SKP，固然不得不提其优越的地理位置——坐落在大望路的华贸中央综合体中，与其西边的国贸商城、万达广场、金地广场、银泰中央等阛阓配合构成了北京商业空气最为浓郁的CBD商圈。
高端、奢华，是北京CBD商圈现在的面目，但现在蜂拥而至前来打卡的年轻人可能想不到，时间倒带回20年前，SKP所处地块是典型的城乡结合部。
与公主坟汽车站齐名的八王坟远程汽车站就在距离路口一公里远的地方，那是许多打工者往返北京的窗口，四周群集的是烤串摊儿、卖烤红薯的小推车等等。纵然现在，这里也是通往通州偏向远程公交车的必经之路。天天薄暮，人们在这儿拥挤着排队，想挤上开往郊区的班车，赶忙回家睡觉。
更为重要的是，早在SKP降生之前，主打高端百货的国贸商城已经占有了先机，成为长安街东延长线的地标之一。那么，有需要再泛起一座定位高端的商业综合体吗？
商业地产咨询公司睿意德的焦点团队，曾为SKP的前身新光天地（由台湾新光三越百货公司与北京华联团体合资制作）提供咨询服务。睿意德所著的《商业地产案例课》一书形貌过昔时给新光天地举行定位与招商时面临的棘手状态——
2003年，北京老发电厂搬迁，留下了这块面积达15万平方米的地块。由于原处为电厂，地块属于城乡结合部，周围属于老工业区，交通也不是很好。此外，业界对CBD以及CBD东扩并无明确看法，对北京市向东部区城的生长偏向，也没有深刻判断与掌握。
但最终，开发团队以为应将这块土地的开发价值放到十年、二十年甚至更长的时间里思量，只有建成高等商业体才气充分利用其地处长安街东部、位于北京商业流动空气较好的朝阳区的优势。
想在那时的环境里建起一个天下级高端奢侈品百货，是一个让人听来惊讶的决议。
睿意德董事、华北区总经理索珊在接受虎嗅采访时示意，事实上，“定位高端”是新光天地崛起的最要害一步。除了区位上的优势外，作出这样的决议另有多重思量——
首先，新光天地面临的时代背景是，在中国加入WTO后，海内高端品牌的消费需求迅速增进，但相符国际一线品牌要求的开店场所很少。与新光天地一站之隔的国贸商城是北京第一家综合购物中央，已确定要引入1700平米的Louis Vuitton旗舰店，但由于国贸商城内部组织的制约，使得其很难再为其余品牌开设旗舰店，这意味着高端奢侈品牌盼望更大的市场空间，使得新光天地这样的新兴商业项目最先有机遇接触到更多高端品牌；
其次，项目自己对高端品牌有吸引力。大望路是CBD区域内除了三环外最宽的车道，由于三环是快车道，不适合展示奢侈品门店的外立面，位于大望路上的新光天地就可能成为CBD区域内拥有最佳门店展示空间的阛阓，对高端品牌来说，阛阓层高、展示面等都是影响其选址的重要因素；
第三，新光天地位于华贸中央综合体项目里，与之配套的是一座高端公寓、三座5A级写字楼与两座高端旅店。以是，需要用一种整体性的场景头脑去明白和归纳综合新光天地的定位。由于写字楼办公区内搜集了银行等差别行业的精英人士，客群可以与未来的商业配套共享，这意味着新光天地可以放心的把自己定位成主打奢侈品的高端百货。
在确定了“天下级精品百货阛阓”定位后，新光天地在招商上下了相当大的功夫。索珊示意，高端品牌最看重的是硬件条件（如前文提及的层高、展示面等，这决议了能否体现出品牌的高端气质）和阛阓整体的品牌组合（即大牌们都很在意“自己的邻人是谁”）。
为了提供高端品牌需要的奢华感，新光天地把单店面积从120~150平米扩大至200平米，同时注重留出足够宽敞的中庭面积，给主顾一种宽敞、坦荡的感受；接纳两层楼高的外立面设计，利便争取品牌来此开设复式旗舰店，也能给出足够的空间让品牌做外观展示设计。
在与品牌们洽谈时，睿意德希望先争取一批最顶级的大牌来“定场子”。“龙头进来了，其他的品牌就会依附过来，”索珊说。
由于高端品牌都是团体化的，新光天地思量到LV已在国贸商城内开设旗舰店，暂不会在四周开设新店，于是选择了与LV分属差别团体的Gucci与Prada作为领头品牌，同样积极争取Chanel的入驻。
新光天地于2007年正式开业，一开业就引入了跨越900个品牌，包罗Prada、Gucci、Chanel、Fendi等多个品牌的旗舰店、主力店，其中有约40%的品牌系首次进入北京市场。
索珊以为，奢侈品是目的性消费，只要汇聚了足够多的重点品牌，那么自然就会吸引消费者，“若是你想买一块某个品牌的表，一查发现北京就没几家在卖的，而相对来说新光天地是最大的，能知足主顾更多的消费需求，那人人就都愿意来。”
总而言之，索珊指出，实在从那时京城的奢侈品品牌供应来看，仍旧是对照有限的。因此新光天地搜集天下高端品牌的定位，具有某种稀缺性，这种认知同样植入给了消费者。
事实也证实，大牌品牌的搜集，使得彼时的新光天地很快成为了高端人士在京挑选购置奢侈品的第一选择。2011年，开业第五年的新光天地以65亿元的销售额，将连任中国百货店王四年之久的杭州大厦拉下了马，成为昔时的店王，一个新的统治时代最先了。
除了早期的定位招商，新光天地每年实现30%的销售同比增进，这仍离不开零售业的本质。在搭建起细腻又敞亮的购物环境后，一座阛阓面临的是日复一日、事无巨细的谋划义务。
房地产服务商第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想告诉虎嗅，定位高端、引入厚实的高奢品牌使SKP一开业就处于业内领先地位，但中后期要靠优异的运营治理才气维持这种领先优势。
SKP的运营能力可能需要谢谢台湾百货之王新光三越的百货零售基因。在SKP还叫“新光天地”的时代里，项目运营方是新光三越，北京华联提供支持与后援。但从2014年起，新光天地最先逐渐转为使用“北京SKP”的名称与Logo，SKP即为Shin Kong Place（新光天地）的缩写。
有媒体报道指华联与新光三越的纠纷早在2007年就初现眉目，随后华联方面从新光三越手中购置了合资公司的部门股权，成为新光天地项目的主导方，新光三越则逐步淡出了这个项目。
这也就意味着，在新光天地于2011年首次成为销售额最高的单体百货阛阓时，就已经是华联在全权运营这个项目了，今后其销售额延续七年实现稳定增进。
李想指出，值得一提的是，SKP直到现在仍保持着百货业的直营化为主的模式运营。“百货的厉害之处在于能直接管到货，通过货源的引入、调整来吸引消费源，从而增强用户黏性，”他以高端品牌诱人的“限量款”举例，“能更容易引入那些高奢品牌的限量款，或者是全球首发款，若是你的客户有需求，可以异常有针对性地购置。”
“购物中央买通商家收银系统依然是较难解决的问题，而不能掌握买卖数据，也是阛阓数字化运营对照要害的问题。”索珊也表达了类似看法。
直营式谋划使百货能保持高坪效，这也是SKP一直发力的偏向。SKP从2014年起就最先组建自己的采购团队，其自营买手店SKP Select在2018年阛阓装修后集中亮相：SKP Select险些漫衍在阛阓内的每层楼，品类笼罩衣饰、鞋履、家具等等。
自营买手店的利益除了提高自营比例、提升阛阓盈利能力外，最主要的照样能增强SKP对货的控制力。SKP通过买手店引入了许多在海内没有专柜店肆的设计师品牌，包罗J.W.Anderson、MM6、Rick Owens、Alexander Wang等等。
买手制一直被视作可以提升人货匹配效率的方式，而从另一个角度看，买手制是与会员制度相辅相成的，在提升了匹配效率后，用户黏性会更高。
“高端定位一旦确立优势是有可能形成较为垄断的势能的，无论看法国老佛爷的生长轨迹照样此次S馆开业，也都是佐证了这点——在高端定位可再扩大谋划体量流动乐成。（SKP）把它能吃到的头部消艰苦都吃掉了，“索珊说，“而且不是北京的有钱人越来越多，而是到北京的有钱人越来越多了，他们来了北京就会来SKP。”
由此，SKP形成了一个“强者恒强”的循环——强劲的销售与盈利能力使其在C端有条件为主顾缔造更好的购物体验、提供更独家的产物，在面临B端商户时更强的话语权、要来更特其余名目，进而能够群集更广漠范围内的主顾。
值得注重的是，当下中国都会商业中，最活跃的商业基础设施当属购物中央。从谋划模式上说，两者有差别也有融合。现在， 海内的购物中央式运营模式大多接纳租金方式（也有接纳租金加扣点的双重互助方式），其焦点头脑是相较于卖货，加倍强调让渡空间提供体验，使得消费者沉醉其中并形成时间和频次上的多重消费。
SKP虽属于百货业态，却也在一定程度上吸收了购物中央业态的精髓。稀奇是在SKP南馆推出后在社交媒体上引发的热烈讨论，证实了这种体验型业态对消费者拥有着极大吸引力。
但让消费者一再打卡刷存在感，而不是晒自己淘到了什么货物，通常，这并非是一家百货公司的套路。做出这种起劲的SKP，又在想什么？
SKP还能接着引领未来吗？
业绩上“高处不胜寒”的SKP，并非没有烦恼。在当下的中国，消费的潜力来自于年轻一代，然则居高临下的奢侈品，又与年轻人的消艰苦之间存在距离。
不久前SKP大促被疯抢的场景，说明晰高端奢侈品只要稍微放低身段，就会引起很大的轰动效应。只不过，促销只是一时的市场手段，SKP需要的是一幅新面孔，服务年轻一代消费者更多样的需求。
据第一太平戴维斯的2019Q3北京房地产市场回首与展望讲述，基于现在的北京都会规划，北京中央城区原则上不再新增总商业规模，因此未来的商业供应更多地依托于远郊区域的新建项目和现有存量的升级革新。
对存量的革新成为高端阛阓们扩建的首选。SKP跨过宽阔的开国路租下了佳兆业广场的裙楼，将其扩建为SKP-S，国贸商城将国贸展厅扩建为阛阓南区，三里屯远古里也已租下了旁边的三里屯雅秀大厦，将远古里向西扩展。
李想以为，新国贸商城在原有基础上举行扩建，更像是原有形态的一种延伸；但SKP新建的南馆则拥有与原来的SKP完全差别的形态。
虎嗅此前在文章《去开国路南，复制一个日入10亿的SKP》一文中已详细先容了SKP南馆充满科技感的艺术装置。为了营造这种时髦的“科技感”与“酷”，阛阓内部以玄色为主色调，随处可见充满太空感、未来感的元素，与SKP北馆明亮的奢华感迥然差别。
在阛阓里增添体验式业态是购物中央的生长趋势，和购物中央引入餐饮、母婴等体验式业态的做法差别，SKP-S希望将零售业态也做成体验感很强的形式。一个显著的特征是，今天的SKP南馆险些成了动物的乐园，绵羊、企鹅、孔雀等元素填入中庭、店中店等空间；整个馆的动线设计也避免了横平竖直的死板，在三层尝试了隧道式的走廊，走出隧道就能瞥见形似登月舱的艺术装置，主顾宛如置身宇宙。
但与SKP北馆相同的是，SKP-S依然希望提供更怪异的品牌与商品，好比引入了Gucci海内首家美妆与家饰体验店、Gentle Monster全球首家咖啡馆、Moncler宠物用品系列等等，Dior不仅把全球首家全新看法店定在了这里，还在此线下首发了四款Mini Book Tote女包。
上述种种做法都自带极强的社交属性——年轻人喜欢在这拍出能发成九宫格的照片、买海内举世无双的货，顺带享受一把逛艺术展的时髦空气。
麦肯锡公布的《中国奢侈品讲述2019》副标题叫做“社交裂变：中国‘80后’和‘90后’催生全球奢侈品新赛道”。讲述中提及，80后与90后划分占有中国奢侈品买家总量的43%与28%，划分贡献了中国奢侈品总消费的56%与23%；80后的奢侈品消费者每年在奢侈品上的破费高达4.1万元，90后则要花掉2.5万元。对于他们来说，奢侈品是一种社交资源、一种可以在社交媒体上流通的钱币，“辅助他们提升线上线下的身份和话语权”。
SKP盼望捕捉年轻一代对奢侈品的热情，以是塑造出了一个完全差别于SKP的新阛阓。至少从社交媒体的热度来看，它确实火了，今天的SKP双馆能否继续维持店王的荣耀，就是接下来要回答的问题。
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编辑：房煜
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