宝能系掌门人姚振华重回狩猎场。
12月18日，南宁百货（600712.SH）原第一大股东南宁沛宁和第五大股东南宁农工商结成一致行动听，共计持有南宁百货21.2%的股份，重回控股股东，现实控制人是南宁市国资委。
在此之前，宝能系增持南宁百货（600712.SH），陆续拿下18.26%的股份，一度跻身该公司第一大股东，只管宝能系否认通过杠杆资金钻营南宁百货控制权，但照样惊出国资股东一身冷汗。
或许，国营阛阓的隐藏价值，值得姚振华等险资垂涎。
《棱镜》注意到，国营阛阓所持物业通常为多年前低成本取得，而且位于都会核心区，由于该类资产以成本法入账，其资产负债表中出现的账面价值，在房价连番上涨的靠山下被严重低估。
例如，南宁百货一块330平米土地在2017年被政府征用，抵偿金额相较账面价值增添15倍。
剖析人士示意，传统百货公司市值相较旗下物业真实价值大打折扣，让其平安边际足够，“与此同时，国营商的超物业资产在证券化后，隐藏价值具备了兑现可能。”
欧亚团体（600697.SH）、大商股份（600694.SH）、合肥百货（000417..SZ）、重庆百货（600729.SH）等，同样都是险资“猎物”。
隐藏资产一说并非定论。守旧看法以为，在传统零售下滑和商超租金走低的情况下，该类资产被重新赋予价值后，同样存在被高估的可能。
宝能系第一次入股南宁百货是在2015年9月，彼时，前海人寿通过集中买卖方式获得上市公司2728万股股份，持股比例5.01%，买卖均价在6元/股左右，成本1.64亿元。
同年10月，前海人寿通过二级市场买入2724万股，买卖均价8元/股左右，成本2.18亿元，持股比例上升至10.01%。
2015年南宁百货财报显示，前海人寿年终持股量增持约2476万股，持股比例上升至14.56%，所有股份总对价约为6亿元。
2016年头，宝能系少量入股500万股，持股比例定格为14.65%。直到2019年4月，前海人寿将所持所有南宁百货股份以7亿元价钱，转移给宝能系另一家公司南宁富天。
2019年12月4日，南宁富天通过司法拍卖以8400万元获得2291万股，持股比例升至18.85%，成为南宁百货第一大股东。
在随后监管部门延续的问询函回复中，南宁富天和原大股东沛宁资产均示意在本次股权更改之前，双方未做任何沟通交流。
此外，南宁富天强调没有暗箱钻营南宁百货控制权的设计，介入司法拍卖的资金均系自有，不存在资金来源为通过南宁百货股份质押融资的情形和杠杆风险。
只管宝能系不认可自己重做“野蛮人”，但在第一时间，同为南宁国资委控股的南宁沛宁和南宁农工商团体签订了一致行动听协议，将持股比例提升至21.2%。
故事扑朔迷离，唯一晴朗的是，宝能系增持后，南宁百货10天9个涨停，停止12月27日，由4元/股上涨至最新的11.08元/股，宝能系所持股份市值到达11亿元左右，总体浮赢至少3亿元。
经由四年时间的蛰伏，姚振华终于在南宁百货上“解套”。
作为传统百货商超，南宁百货扣非净利润已经延续四年亏损，盈利方面几无远景，而停止2019年上半年，其货币资金只有2.65亿元，账面净资产仅有10亿元，在本轮因宝能系增持而暴涨之前，市值停留在22亿元。
究竟是什么缘故原由，让姚振华看上了这家既不盈利，又不廉价的A股公司？
南宁百货所持有的物业和土地资产，被以为是最主要的缘故原由，其中要害，则是这些资产背后的隐藏价值。
南宁百货2018年财报显示，已经开业的谋划百货、超市和家电等业态的自有物业建筑面积为14万平米，其中位于都会核心地段的主力门店向阳店和新世界店建筑面积划分为6.42万平米和4.19万平米。
凭据会计准则，该类资产在负债表中通常分为两部门盘算，一部门以衡宇及建筑物形式出现在固定资产中，一部门以土地使用权形式出现在无形资产中。
而且，该类资产的账面价值凭据公司获得响应资产时支出的成本记账。换言之，国营阛阓在多年前获得的土地物业资产价钱，并不能完全反映其最新市场价值。
以位于南宁市中心的南宁百货向阳店为例，该阛阓南楼1956年便制作，而北楼则是在1996年完工。
2018年财报期末，南宁百货固定资产中衡宇及建筑物总账面价值不外10亿元，无形资产中土地使用权总账面价值只有 2428万元。
这些资产的真实价值几何，并无直接定论，但可以凭据已经发生的两次政府征地抵偿作为参考。
南宁百货通告显示，2017年4月因修建地铁，南宁百货向阳店中329.52平米土地被征用，抵偿金合计993.18万元，而该部门土地账面价值只有63.48万元，抵偿金照账面价值增添15倍。
2015年5月，南宁百货通告示意，市政府拟征收向阳店南楼所在的国有土地衡宇及附属物，只管上市公司在2019年12月的澄清通告中示意前述地段已不在征收局限，却无法抹去外界对该笔物业的“畅想”。
凭据南宁市政府在2016年底宣布的旧百货（南宁百货向阳店）大楼片区抵偿安置方案，34583平米建筑面积抵偿安置费总预算为85196.05万元，每平米约为2.46万元。
通常，抵偿安置费为衡宇和所处土地的合并用度，不再另做盘算。
如以2.46万元安置费为市场价依据，连系南宁百货向阳店6.42万平米的建筑面积，那么仅此一处物业的最新价值就到达15.79亿元，远超2019年上半年南宁百货衡宇建筑物和土地使用权10亿元出头的总账面价值。
宝能真正“入侵”的，或许是一份物超所值的“破净”资产。
拥有硬核隐藏资产作为平安垫的国营百货大楼，已经成为险资的避险之地。
国金证券研报以为，百货企业自有物业居多，通过自建扩张，土地获取时间较早，背后资产已经大幅升值，但成本法记账下，并未体现在资产负债表中，若是通过资产处置兑现升值收益，难以保证物业的稳定性和可控性，在消费低迷、零售业业绩普遍下滑的靠山下，零售企业通过资产证券化，隐藏的物业价值有望获得体现。
2015年，安邦系最先买入长春市国资委现实控股的百货公司欧亚团体，停止2019年三季度，持股比例到达15%。
欧亚团体2018年终净资产31亿元，财报显示，上市公司自有物业横跨吉林、北京、辽宁等7省，包罗购物中心（百货店）、大型综合卖场和连锁超市三类，建筑面积划分为214.15万平米、88.19万平米和39.02万平米。
相对应的是，2018年欧亚团体资产股债表中的衡宇及建筑物和土地使用权的账面价值划分只有109亿元和22.5亿元。其中，建筑面积60万平米的商业综合体长春欧亚卖场账面价值仅为11.5亿元，每平米不到2000元；而28万平米的吉林欧亚商都综合体账面价值13.4亿元，每平米不到5000元。
安邦系的猎物还包罗百货巨头大商股份。
宝能系同样没闲着，通过前海人寿涉足的百货公司另有合肥百货和重庆百货。
前海人寿是在2014年进入由合肥国资控股的合肥百货，停止2019年三季度，持股比例为6.7%，系该公司第二大股东。2016年，合肥百货衡宇及建筑物总账面价值11.6亿元，凭据东北证券研报，昔时其百货商超的权益自有面积28.8万平米，即便不剔除百货商超外的账面价值，每平米平均也在4000元以下。
前海人寿持股2.56%的重庆百货，2018年终衡宇及建筑物账面价值26.6亿元，而其同期已开业的自有物业门店总建筑面积就到达77.41万平米，平均每平米不到3500元。
这些门店中，包罗2001年开业、位于重庆观音桥、建筑面积6.3万平的世纪新都，以及2005年开业、位于重庆杨家坪商业步行街、建筑面积3.6万平的瑞成商都等资产。
百货物业看似“物超所值”，但国金证券以为，市场价钱类比虽能快速重估物业价值，盘算方法仍较粗拙，同时，阛阓出售历程十分复杂、流动性极差，很难在短期内流转，具有较大的不确定性。
本文经授权公布，版权归原作者所有；内容为作者自力看法，不代表亿欧态度。如需转载请联系原作者。